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JURISPRUDENCIA

 

 LOCACION. FIANZA. LIMITACIÓN TEMPORAL

 
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA NACIÓN
 

G. 143. XXXIX. “González, Arístides c/ Tello, Rodolfo Carlos y otro”.
 
 

S u p r e m a   C o r t e :

     -I-

  Contra la sentencia de la Sala A, de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, que revocó el decisorio del Magistrado de Primera Instancia y rechazó la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la codemandada  Fascetto,  dedujo la citada recurso extraordinario federal, el que contestado por la accionante, fue rechazado, dando lugar a la interposición de la presente queja v. 109, 81/82, 112/122,125/130, 131, y 39/47 del cuaderno respectivo.

     -II-

  En lo que aquí interesa corresponde señalar que el actor promovió juicio ejecutivo por cobro de alquileres contra Rodolfo Carlos Tello, en su carácter de locador y Virgina Paula Fascetto, como fiadora. Sostuvo que con fecha 12 de julio de 1996 las partes suscribieron un contrato de locación por un inmueble de su propiedad sito en la calle Julián Alvarez 2092, piso 4° "A" de ésta Capital Federal, en el cual se pactó una vigencia de veinticuatro meses, venciendo en consecuencia el 21 de junio de 1998 (cláusula tercera). Asimismo la señorita Fascetto se constituyó en fiador solidario, liso y llano y principal pagador, con expresa renuncia a los beneficios de excusión y/o división de todos los alquileres, intereses, gastos judiciales, desperfectos y falta de objetos y de garantizar el fiel cumplimiento de todas las obligaciones del locatario, por todo el tiempo que dure la ocupación hasta el día en que la finca sea restituida al locador de plena conformidad de éste y se encuentre en condiciones de ser nuevamente habitada (cláusula decimotercera).
  Sin perjuicio del plazo pactado, y vencido éste el locatario continuó con la locación, prorrogándose tácitamente el contrato oportunamente suscripto, dejando de abonar el monto del alquiler pactado en el mes de agosto de 2000, por lo se lo intimó en los términos del artículo quinto de la ley 23.091, mediante carta documento de fecha 12 de junio de 2001. En igual fecha efectuó el actor idéntico reclamo a la fiadora (v. fs. 17/21).
  Contestada la demanda por la fiadora, ésta opuso excepción de falta de legitimación pasiva e inhabilidad de título. En tal sentido sostuvo que el contrato de locación feneció el 21 de junio de 1998 y conjuntamente con él la fianza otorgada. A mayor abundamiento refiere que la prórroga se habría pactado entre el locador y el locatario, resultando ella ajena a dicha situación, respecto de la cual jamás se la puso en conocimiento, por lo que obviamente nunca prestó conformidad, ni consentimiento con dicha prórroga -v. fs. 65/68-.
  El Magistrado de Primera Instancia dictó sentencia haciendo lugar a la excepción de falta de legitimación pasiva deducida por la ejecutada Fascetto -v. fs. 81/82. Apelado el pronunciamiento por la parte actora, la Alzada revocó el decisorio del Juez de Grado -v. fs. 109-. Contra dicho fallo interpuso la codemandada recurso extraordinario federal, el que contestado por la accionante, fue desestimado, dando lugar a la interposición de la presente queja, conforme lo señaláramos ab-initio -v. fs.112/122,125/130, 131, 39/47 del respectivo cuaderno.

     -III-

  Se agravia la quejosa de que el decisorio del a quo es arbitrario. En tal sentido sostiene que la sentencia recurrida es violatoria de las garantías constitucionales de la defensa en juicio, igualdad y concretamente del derecho de propiedad, al endilgarle una responsabilidad patrimonial que no le corresponde, derivada de la falta de pago de un alquiler que ella no garantizaba, es decir, concluye, pretende obligársela a abonar los alquileres que no debe, ni ha garantizado.
  Asimismo sostuvo que la Alzada incurrió en un excesivo rigor formal, prescindió  de elementos conducentes para la decisión de la cuestión, y fundó su decisorio en afirmaciones dogmáticas sin fundamento jurídico alguno, con lo cual estimó que el fallo recurrido era arbitrario por ser injusto e incurrir en inequidad manifiesta, en tanto imponía a su parte las consecuencias que se habían suscitado con posterioridad a un contrato ya vencido, derivadas de una situación admitida solo por el locador -continuación en el uso y goce de la cosa arrendada por el locatario- quien además continúo percibiendo los alquileres sin intentar por largo tiempo el desalojo de su inmueble, sin el debido conocimiento y consentimiento de su parte.
  Por último manifiesta la quejosa que el fallo recurrido configuró un abuso del derecho y un enriquecimiento injusto por parte del accionante, lo que resulta contrario al principio de buena fe y justicia.

     -IV-

  Corresponde recordar, en primer lugar, que V.E. tiene dicho que si bien las decisiones recaídas en los juicios ejecutivos no constituyen -en principio- la sentencia definitiva a que alude el artículo 14 de la ley 48, cabe hacer excepción a dicha regla si el agravio resultante no podría ser revisado en un proceso de conocimiento ulterior (v. doctrina de Fallos: 319:79, 625, 1097; 320:750; 321:706, entre otros), como ocurre en el caso, donde la alegada extinción de la fianza ya no sería admisible.
  Analizadas las constancias de la causa se advierte que el contrato de locación feneció el 12 de junio de 1998, prorrogándose tácitamente conforme los propios dichos del locador hasta el mes de agosto de 2000, en que el locatorio dejó de abonar el canon locativo, todo ello -obviamente- sin el consentimiento del fiador, quien recién toma conocimiento de dicha circunstancia el 12 de junio de 2001 cuando se lo intima de pago.
  En tales condiciones, resultan ajustados al sub-lite los términos y consideraciones vertidos por V.E. en el precedente de Fallos: 320:750, en orden a que, aún cuando le sean aplicables al "principal pagador" las disposiciones sobre los codeudores solidarios (conf. art. 2005 del Código Civil), el alcance temporal de dicha obligación no puede proyectarse fuera del ámbito que le es propio, esto es, del contrato por que entendió obligarse.
  Se advierte en consecuencia, que la Cámara omitió diferenciar que la obligación del fiador comprende solamente el pago de los alquileres, intereses y demás accesorios pactados en el contrato originario hasta la fecha de su vencimiento, en casos  como el aquí considerado, en que conforme surge de las constancia de autos, no hubo negativa del locatario a restituir el inmueble locado -supuesto en el cual el fiador habría continuado obligado- sino una prórroga tácita convenida entre aquel y el locador, de la cual no participó la fiadora y que se prolongó por más de dos años.
  Aquí también, como en el antecedente citado, la circunstancia de tratarse de un deudor solidario o de haberse estipulado que respondería por el cumplimiento del contrato hasta tanto el locador devuelva el bien locado -cláusula decimotercera-, no puede derivar en la imposición de una nueva obligación, si no medió la intervención y el consentimiento del codeudor.
  También dijo el Tribunal en el precedente aludido, que dentro del esquema de la aplicación de normas expresas de derecho sustancial que consagran el principio de relatividad en los efectos de los contratos, no le es dable, aún a los codeudores solidarios, agravar las condiciones de sus cointeresados (conf. arg. para la transacción art. 853 del Código Civil y su nota), siendo las estipulaciones en tal sentido "res inter alios acta"  e inoponible para quienes no fueron parte en ellas.
  No está demás señalar, a todo evento, que los conflictos que se suscitan en cuestiones como la de autos, han quedado definitivamente resueltas a partir de la incorporación al Código Civil, mediante la ley 25.628, del artículo 1582 bis, que dice textualmente: "La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original".
  En igual sentido tuvo ocasión de dictaminar recientemente esta Procuración General de la Nación, en los autos caratulados: "Donno María Elena c/ Silva Pavez Lilian del Carmen y otro" S.C. D 1147, L. XXXVIII en fecha 4 de noviembre de 2003.
  Por lo expuesto, opino que debe hacerse lugar a la queja, dejar sin efecto la sentencia apelada, y disponer vuelvan los actuados al tribunal de origen para que, por quien corresponde, se dicte nuevo pronunciamiento con arreglo a lo expuesto.
  Buenos Aires, 20 de noviembre de 2003.
NICOLAS EDUARDO BECERRA
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FALLO DE LA CORTE SUPREMA:

 

Buenos Aires, 23 de marzo de 2004.

 Vistos los autos: "Recurso de hecho deducido por Virginia Paula Fascetto en la causa González, Arístides Rubén c/ Tello, Rodolfo Carlos y otro", para decidir sobre su procedencia.

 Considerando:

  Que los agravios de los apelantes han sido objeto de adecuado tratamiento en el dictamen del señor Procurador General, a cuyos fundamentos esta Corte se remite por razón de brevedad.
 Por ello, con el alcance indicado, se declara formalmente admisible el recurso extraordinario y se deja sin efecto la resolución apelada. Con costas (art. 68 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). Vuelvan los autos al tribunal de origen a fin de que, por medio de quien corresponda, proceda a dictar un nuevo fallo con arreglo a lo expresado. Reintégrese el depósito. Agréguese la queja al principal. Notifíquese y remítase. ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI (en disidencia)- AUGUSTO CESAR BELLUSCIO - CARLOS S. FAYT - ANTONIO BOGGIANO - ADOLFO ROBERTO VAZQUEZ - JUAN CARLOS MAQUEDA (en disidencia)- E. RAUL ZAFFARONI.
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DISIDENCIA DEL SEÑOR PRESIDENTE DOCTOR DON ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI Y DEL SEÑOR MINISTRO DON DOCTOR JUAN CARLOS MAQUEDA
 Considerando:
  Que el recurso extraordinario, cuya denegación origina la presente queja, es inadmisible (art. 280 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación).
 Por ello, y habiendo dictaminado el señor Procurador General, se desestima esta presentación directa y se da por perdido el depósito. Notifíquese y archívese, previa devolución de los autos principales. ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI - JUAN CARLOS MAQUEDA.
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